隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、建筑科技的進(jìn)步，現(xiàn)代化、智能化的綠色高檔樓宇不斷涌現(xiàn)，當(dāng)然，對(duì)物業(yè)管理的要求越來越高。而標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專業(yè)化的物業(yè)設(shè)備管理既可提高物業(yè)管理質(zhì)量，給業(yè)主舒適、愉悅的辦公生活的環(huán)境，又可降低物業(yè)運(yùn)行成本，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值。結(jié)合設(shè)備設(shè)施管理的特點(diǎn)及現(xiàn)狀，探討了搞好物業(yè)管理的方法與手段。

（1）現(xiàn)代建筑高度大、層數(shù)多、人流密，要管理好物業(yè)，確保各設(shè)備、系統(tǒng)的正常運(yùn)作，確保建筑物內(nèi)生命、財(cái)產(chǎn)的安全，對(duì)物業(yè)設(shè)備管理的維護(hù)要求也高。

（2）現(xiàn)代建筑配備了各種大量復(fù)雜、高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備設(shè)施，因此設(shè)備管理起點(diǎn)也高，需要專業(yè)化的維護(hù)管理。

（3）現(xiàn)代建筑建設(shè)的目標(biāo)大部分都是3A、5A級(jí)，智能化程度高，集多功能于一體，大量的智能化、自動(dòng)化系統(tǒng)普遍采用，對(duì)物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)要求較高。

在實(shí)際的建筑物業(yè)設(shè)備管理中，必須要運(yùn)用先進(jìn)的管理手段、方法，對(duì)建筑各設(shè)備、系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

物業(yè)管理企業(yè)在我國(guó)主要有三種性質(zhì)：

一是由開發(fā)商組建的物業(yè)管理公司或附屬的物業(yè)管理部，

二是國(guó)企、央企的后勤服務(wù)中心專為自己的房產(chǎn)組建的物業(yè)管理公司，

三是集體或私營(yíng)注冊(cè)成立的物業(yè)管理公司。

前二種性質(zhì)的物業(yè)管理公司是把物業(yè)管理公司作為單位的第三產(chǎn)業(yè)，僅僅作為安排閑置人員、問題員工分流的手段，有的是為了解決老職工、領(lǐng)導(dǎo)家屬、關(guān)系戶的就業(yè)問題。所以，人員普遍存在不思進(jìn)取、不專業(yè)、素質(zhì)低、服務(wù)態(tài)度低劣等問題，也制約了公司向市場(chǎng)化發(fā)展。第三種性質(zhì)的公司，市場(chǎng)化，服務(wù)也向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，但畢竟以盈利為目的，資金上的投入勢(shì)必受到限制，員工普遍工資低，待遇差，故而這樣的物業(yè)公司要管理好高層建筑的設(shè)備設(shè)施是不現(xiàn)實(shí)的。

那么面對(duì)建筑物業(yè)設(shè)備管理的特點(diǎn)和難點(diǎn)及現(xiàn)狀，物業(yè)單位應(yīng)該怎樣做好設(shè)備管理？筆者認(rèn)為物業(yè)設(shè)備管理部門，不必硬性要求高水平的技術(shù)人才，而應(yīng)立足全面提高員工的基本素質(zhì)，加強(qiáng)員工的技術(shù)培訓(xùn)，引入高質(zhì)量管理體系，技術(shù)上充分依靠專業(yè)維保單位等方式方法及手段。

3.1狠抓隊(duì)伍建設(shè)，不斷提高設(shè)備管理人員的基本素質(zhì)

設(shè)備管理是人的管理，即使再先進(jìn)的設(shè)備，也是要受管理者的控制和操作，如果管理者素質(zhì)不高，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，工作無(wú)責(zé)任心，設(shè)備沒被正常使用，或設(shè)備沒有正常的維護(hù)保養(yǎng)，或設(shè)備運(yùn)行出現(xiàn)異常未能得到及時(shí)的發(fā)現(xiàn)和維修，造成設(shè)備出現(xiàn)更大的故障甚至損毀，給日后的設(shè)備維修帶來更大的苦難和代價(jià)，設(shè)備也將不會(huì)一直保持良好的運(yùn)行狀態(tài)。因此切實(shí)提高設(shè)備管理人員的基本素質(zhì)是物業(yè)設(shè)備管理的基礎(chǔ)。

高素質(zhì)的物業(yè)設(shè)備管理人員，專業(yè)技術(shù)水平的高低是一方面，但工作態(tài)度端正，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，有責(zé)任心是必須具備的基本素質(zhì)，高素質(zhì)的員工，能忠于職守，盡心盡責(zé)，能按設(shè)備的安全操作規(guī)程去操作、運(yùn)行、維護(hù)好設(shè)備，能按規(guī)定和制度進(jìn)行設(shè)備的巡檢、檢查和記錄等工作，能善于發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行過程中發(fā)生的異常并及時(shí)排除，解決不了立即將設(shè)備停機(jī)，第一時(shí)間上報(bào)上級(jí)主管，聯(lián)系專業(yè)維保單位進(jìn)行維修，使設(shè)備快速恢復(fù)正常。

3.2加強(qiáng)專業(yè)人員的安全教育和技術(shù)培訓(xùn)

物業(yè)設(shè)備安全管理是指物業(yè)健全完備的設(shè)備管理部門的專業(yè)人員堅(jiān)決貫徹“預(yù)防為主”的原則，做好設(shè)備設(shè)施的預(yù)防工作，最大可能的杜絕或減少安全事故的發(fā)生。同時(shí)，對(duì)于萬(wàn)一出現(xiàn)的安全事故，如火災(zāi)、水濕、斷電等，要根據(jù)具體情況，統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一組織，及時(shí)報(bào)警，并采取一切有效的手段和措施以及按各應(yīng)急預(yù)案，進(jìn)行處理，力爭(zhēng)將人員傷亡和經(jīng)濟(jì)損失減少到最低點(diǎn)。因此對(duì)于物業(yè)設(shè)備管理，安全安全教育培訓(xùn)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是安全生產(chǎn)管理工作的基礎(chǔ)，只有加強(qiáng)全員教育培訓(xùn)管理，拓寬安全教育培訓(xùn)面，提高全員安全意識(shí)、防范能力和業(yè)務(wù)技能，才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)安全管理目標(biāo)。物業(yè)設(shè)備管理人員法律意識(shí)淡薄、安全素質(zhì)低、技術(shù)水平不高、操作行為不當(dāng)、管理落后、應(yīng)急預(yù)案和救援不力等都是安全事故的隱患，因此，抓好全員安全教育教訓(xùn)是物業(yè)設(shè)備安全管理的關(guān)鍵。

做好設(shè)備管理安全教育培訓(xùn)，首先要做好設(shè)備管理負(fù)責(zé)人的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，必須認(rèn)真學(xué)習(xí)安全法律法規(guī)，只有做到知法、懂法、用法，才能確保依法決策，確保與設(shè)備管理工作緊密結(jié)合起來，正確分析物業(yè)設(shè)備安全形勢(shì)，合理設(shè)置安全管理機(jī)構(gòu)和人員，制定安全管理制度措施，建立健全安全責(zé)任制，使各項(xiàng)安全決策具有可操作性、可控性、可行性。

其次應(yīng)做好各專業(yè)設(shè)備管理主管的專業(yè)培訓(xùn)，設(shè)備主管是設(shè)備安全生產(chǎn)的直接責(zé)任人，因此要履行好職責(zé)，就必須具備與管理崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，要善于學(xué)習(xí)運(yùn)用管理標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)分析所轄設(shè)備設(shè)施的安全形勢(shì)，總結(jié)安全規(guī)律，制定防范措施，突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，定期組織員工演練，確保管理到位、制度到位、措施執(zhí)行到位，提高安全管理水平。

最后，也是最重要的就是強(qiáng)化設(shè)備管理技工的技能培訓(xùn)，它是貫徹落實(shí)安全生產(chǎn)法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)、措施制度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一旦設(shè)備管理一線的技工出現(xiàn)安全漏洞，極易造成事故。全員教育培訓(xùn)要經(jīng)?；⒍ㄆ诨?、長(zhǎng)久化。以勞動(dòng)防護(hù)、隱患辨識(shí)與處置、安全管理制度、安全操作規(guī)程、現(xiàn)場(chǎng)自救互救等知識(shí)為主要內(nèi)容，制訂年度、月度教育培訓(xùn)計(jì)劃，采取集中培訓(xùn)、分類培訓(xùn)等多形式，多方面多角度加大教育培訓(xùn)力度，對(duì)新進(jìn)人員培訓(xùn)要制度化，堅(jiān)持培訓(xùn)合格上崗。特種作業(yè)人員不僅要求必須持證上崗，還要注重培訓(xùn)的規(guī)范化、持續(xù)性。要根據(jù)不同崗位的不同實(shí)際，編制教育培訓(xùn)計(jì)劃，注重操作技能、操作安全、操作標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)，使人人熟練掌握標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范操作，全面提高員工的整體安全素質(zhì)。安全教育培訓(xùn)還需強(qiáng)調(diào)實(shí)用化。教育培訓(xùn)必須突出崗位操作、隱患辨識(shí)、安全防范、遇險(xiǎn)處置、應(yīng)急預(yù)案等培訓(xùn)內(nèi)容，將專業(yè)理論知識(shí)與實(shí)踐操作、應(yīng)急預(yù)案有機(jī)結(jié)合，深入作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)因人、因地、因時(shí)、因事、因崗施教，普及安全生產(chǎn)知識(shí)，規(guī)范操作行為，使全體員工自覺遵章守紀(jì)、保護(hù)好設(shè)備、保護(hù)好自身、保護(hù)好物業(yè)。

3.3建立健全規(guī)章制度，引進(jìn)質(zhì)量管理體系

質(zhì)量管理體系，如ISO9001等，是提高設(shè)備管理水平的保證。即：寫所做、做所寫、記所做、查所記、改所錯(cuò)。其中寫所做就是指ISO標(biāo)準(zhǔn)文件要把本企業(yè)上至總經(jīng)理、部門經(jīng)理，下到每位員工在其崗位上所承擔(dān)的職責(zé)和所做的工作內(nèi)容用文字詳盡明確地寫出來，達(dá)到責(zé)任分明、行為規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)明確的程度。做所寫就是標(biāo)準(zhǔn)文件一經(jīng)發(fā)布，即成為本企業(yè)的“法典”，人人必須遵照?qǐng)?zhí)行。記所做就是將工作有關(guān)的過程用文字和數(shù)據(jù)及時(shí)記載下來。這既是對(duì)已完成工作的真實(shí)記錄，也便于對(duì)工作進(jìn)行改進(jìn)和跟蹤落實(shí)，充分體現(xiàn)量化管理和過程控制，使管理科學(xué)化。查所記是指記錄的目的是為了實(shí)施對(duì)質(zhì)量的控制和改進(jìn)，是企業(yè)管理層和咨詢、認(rèn)證機(jī)構(gòu)衡量和確認(rèn)工作質(zhì)量及文件體系是否符合有效性的合法依據(jù)。改所錯(cuò)是指產(chǎn)品和服務(wù)的終極目標(biāo)是使顧客滿意，在達(dá)到顧客滿意的過程中所發(fā)生的任何“不合格項(xiàng)”，均在限期改正之列，直到獲得顧客確切的滿意為止。

3.4選擇和管理好專業(yè)維保單位，以確保設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、建筑科技的進(jìn)步，現(xiàn)代化、智能化的綠色高檔樓宇不斷涌現(xiàn)，現(xiàn)代建筑配備了各種大量復(fù)雜、高標(biāo)準(zhǔn)、智能化控制的設(shè)備設(shè)施，因此設(shè)備管理起點(diǎn)也高，在物業(yè)設(shè)備管理高技術(shù)人才的缺乏的情況下，選擇專業(yè)化單位對(duì)物業(yè)設(shè)備、系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)管理是必要的，一方面可以確保設(shè)備、系統(tǒng)定期進(jìn)行專業(yè)化的維修保養(yǎng)，延長(zhǎng)其使用壽命，及時(shí)排除故障，另一方面還可以依靠專業(yè)單位的技術(shù)力量對(duì)物業(yè)設(shè)備管理技術(shù)人員進(jìn)行專業(yè)化的技能培訓(xùn)和提高服務(wù)質(zhì)量以及培養(yǎng)高水平的技術(shù)人才。