一、起源
REITs 起源于房地產(chǎn)領(lǐng)域，隨后擴展至不同的領(lǐng)域REITs（Real Estate Investment Trusts）。簡單說就是不動產(chǎn)信托基金，意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產(chǎn)市場，投資者可以從該不動產(chǎn)交易，租金與增值來獲的收益。
雖然名字譯為房地產(chǎn)，但該基金投資領(lǐng)域靈活多變，REITs可以投資于各類基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)，包括城市公用設(shè)施、商業(yè)零售、倉儲、醫(yī)療等數(shù)十個不動產(chǎn)類別，可以成為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要工具。
今年由于疫情的影響，穩(wěn)內(nèi)需、擴內(nèi)需的需求十分必要和緊迫。在房住不炒的前提下，基建的重要性前所未有。疫情后，國家提出”大基建“概念，這也可以從高層會議的多次表述看到。但基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要錢，錢從哪來，除了政府舉債，銀行放水（銀行資金安全是有底線的），調(diào)動社會財富也是非常有必要的。基礎(chǔ)設(shè)施REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產(chǎn)，填補當前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效。
自2005年越秀REITs以來，我國開始運營REITs。而2014 年“中信啟航”類REITs 揭開了國內(nèi)類REITs 發(fā)展的序幕。我國類REITs 產(chǎn)品發(fā)展迅速，但整體發(fā)行規(guī)模較小。2014 年以來首個類REITs 產(chǎn)品發(fā)行成功，國內(nèi)REITs 產(chǎn)品發(fā)行速度基本保持每年遞增態(tài)勢，2019 年發(fā)行家數(shù)達到20 家，規(guī)模達到約500 億。行業(yè)類型上，以房地產(chǎn)企業(yè)為主，購物中心、寫字樓、租賃住房占據(jù)約65%比例，而基礎(chǔ)設(shè)施類REITs僅占比約8%。
三、基礎(chǔ)設(shè)施類REITs新規(guī)發(fā)布
4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，當前開展公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs，旨在推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資。
在該通知中，明確提出了推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點的重要意義，即短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務(wù)風險，是穩(wěn)投資、補短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉(zhuǎn)化投資機制，降低實體經(jīng)濟杠桿，推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化、規(guī)范化健康發(fā)展。
該通知同時明確要聚焦重點行業(yè)，優(yōu)先支持包括水電氣熱等市政工程、城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目基礎(chǔ)設(shè)施補短板行業(yè)。
據(jù)光大證券研究，本次公募基建REITs實現(xiàn)了多方面創(chuàng)新，也體現(xiàn)了改革的漸進性，滿足疫情后加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、特別是新基建建設(shè)的需要，其中公用事業(yè)行業(yè)也會得到助力。
研究報告認為，我國公用事業(yè)行業(yè)資產(chǎn)存量巨大，在REITs試點推出的當下，其能否為行業(yè)提供降杠桿助力，值得關(guān)注。作為典型的自然壟斷資產(chǎn)，燃氣管網(wǎng)穩(wěn)定的現(xiàn)金流和投資回報率特征突出，具備潛在的REITs投資機會。
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