近年來，我國住房租賃市場快速發(fā)展，政府多次強調(diào)加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。2023年以來，利好政策頻發(fā)，隨著疫情防控政策持續(xù)優(yōu)化、社會經(jīng)濟逐漸復(fù)蘇，住房租賃市場迎來快速發(fā)展，市場主體保持較高活躍度，陸續(xù)有新的住房租賃品牌推出，市場化、保障性租賃房源供應(yīng)增加，住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模和管理規(guī)模整體保持上漲態(tài)勢。住房租賃品牌聚焦一線、新一線城市進行戰(zhàn)略擴張，其中創(chuàng)業(yè)系和酒店系品牌積極入市，擇機拓展核心城市，市場份額進一步擴大。

以下是邁點研究院最新獨家發(fā)布的“ 2023年上半年集中式住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模TOP50 ”、“ 2023年上半年集中式住房租賃企業(yè)管理規(guī)模TOP50 ”。其中， 泊寓、冠寓和魔方生活服務(wù)集團 位居2023年上半年集中式住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模榜前三； 泊寓、冠寓和瓴寓國際 位居2023年上半年集中式住房租賃企業(yè)管理規(guī)模榜前三。

開業(yè)規(guī)模

1、開業(yè)規(guī)模榜單解讀

TOP50企業(yè)集中式租賃住房累計開業(yè)規(guī)模112.12萬間，環(huán)比增長8.90%。TOP30企業(yè)累計開業(yè)規(guī)模102.64萬間，環(huán)比增長6.30%；TOP10企業(yè)累計開業(yè)規(guī)模69.60萬間，環(huán)比增長3.13%。

從開業(yè)規(guī)模來看，TOP10企業(yè)開業(yè)規(guī)模門檻為3.14萬間，泊寓和冠寓蟬聯(lián)冠亞軍，其中泊寓開業(yè)規(guī)模達到17.09萬間，以絕對優(yōu)勢位居行業(yè)第一，冠寓開業(yè)規(guī)模超過11萬間，頭部優(yōu)勢持續(xù)顯現(xiàn)。 另外，上海地產(chǎn)城方開業(yè)規(guī)模提速，進入開業(yè)規(guī)模榜TOP10。2023年上半年，城方迎來了地產(chǎn)城方·耀華璟耀公寓、地產(chǎn)城方·耀華璟濱公寓、地產(chǎn)城方·南浦璟博社區(qū)、地產(chǎn)城方·康橋璟仁社區(qū)等保障性租賃房項目正式入市，5月普陀華明苑開業(yè)，累計共供應(yīng)超過7000間租賃房源。截止到2023年上半年，上海地產(chǎn)城方在上海累計開業(yè)房源超過3.14萬間。

TOP11-30的企業(yè)開業(yè)規(guī)模門檻超8700間，環(huán)比大幅提升，品牌持續(xù)擴張，密集開業(yè)，開業(yè)規(guī)模快速增長。 其中城家公寓、抱家公寓、建方長租、合房股份·承寓、中海長租公寓、金地草莓社區(qū)、安歆集團等都陸續(xù)迎來新開業(yè)項目。其中建方長租二季度深耕珠三角區(qū)域，在廣州、佛山、中山等城市積極開拓，新增開業(yè)房源3809間，是TOP11-30增速最快的品牌；此外城家公寓表現(xiàn)亮眼，二季度在北京、上海、蘇州新開7家門店，新增開業(yè)房源1731間，位居企業(yè)開業(yè)規(guī)模第11名，城家積極推進與國企、央企、大型金融機構(gòu)及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的“房+管”合作模式，進一步提升經(jīng)營效率，加速推動租賃住房高質(zhì)量發(fā)展，同時向外延展和突破，實現(xiàn)向品質(zhì)居住資產(chǎn)運營商轉(zhuǎn)型。

TOP31-50企業(yè)的開業(yè)規(guī)模門檻為1371間，運營方式以輕、中資產(chǎn)為主。 如輕資產(chǎn)運營模式的樂柚公寓在二季度持續(xù)發(fā)力，在杭州和長沙新開業(yè)了三家店，新增1883套房源；而新投海瑜公寓拓展新投海瑜菁英社區(qū)（人才公寓店），共2070套房源。

2023年上半年，房企系企業(yè)開業(yè)規(guī)模占比雖有一定下降，但仍占據(jù)絕對優(yōu)勢。 對比2023一季度，房企、酒店、國央企系系企業(yè)規(guī)模整體擴張速度減緩，市場占有率下降，而創(chuàng)業(yè)系品牌擴張速度最快，占比上升2.38%。 TOP50企業(yè)中，創(chuàng)業(yè)系進步最為明顯，開業(yè)規(guī)模26.45萬間，占比23.56%，占比增加了2.38%； 其次是中介系開業(yè)規(guī)模3.29萬間，占比2.93%，占比增加了0.82%，外資系變化不大，開業(yè)規(guī)模2.18萬間，占比總開業(yè)規(guī)模榜的1.94%； 房企系、國企系以及酒店系雖開業(yè)規(guī)模仍在增長，但占比下滑； 央企系是唯一開業(yè)規(guī)模萎縮且占比下跌的品牌，占比6.49%，環(huán)比微跌0.64%。

2、開業(yè)規(guī)模企業(yè)重點解讀

上半年以來，43%的新開業(yè)房源布局在成都、杭州、蘇州、南京等新一線城市，新一線城市占比持續(xù)上升。 其中樂柚公寓、雅詩閣、聯(lián)投星域2023年二季度在新一線城市布局深耕拓展；45%的新開業(yè)房源集中在一線城市，尤其是北京和上海迎來了樂乎公寓集團、城家公寓、瓴寓國際等品牌的強勢入駐；僅12%的項目分布在其他城市，同比大幅回升，福州、珠海、無錫等城市迎來租賃公寓新增長。

上半年從新開業(yè)項目產(chǎn)品分布來看，租賃社區(qū)成為住房租賃企業(yè)廣泛布局的產(chǎn)品，占比27%；其次是人才公寓和保障性租賃住房，占比分別為22%和19%。

管理規(guī)模

1、管理規(guī)模榜單解讀

2023上半年年，TOP50集中式長租公寓累計管理規(guī)模158.01萬間，環(huán)比上漲6.00%。其中TOP30品牌累計管理規(guī)模146.30萬間，環(huán)比上漲3.88%；TOP10品牌貢獻了93.66萬間的管理規(guī)模，環(huán)比上升4.55%，占比總管理規(guī)模的59%，其中泊寓以21.7萬間的管理面積再次位居第一。整體來看，榜單中保利公寓、安歆集團、建方長租、城家公寓、城方、抱家公寓、泊寓等品牌公寓管理規(guī)模增加最快，季度新增管理房源基本超過2000間。

2、管理規(guī)模TOP10企業(yè)重點解讀

從品牌背景來看，酒店系和國企系拓展加速，管理規(guī)模提升加快。 房企系管理規(guī)模58.22萬間，占比62.16%；創(chuàng)業(yè)系管理規(guī)模15.19萬間，占比16.43%；酒店系管理規(guī)模8.13間，占比8.68%；國企系管理規(guī)模6.52萬間，占比6.96%；央企系管理規(guī)模5.6萬間，占比5.98%。

總體來看，房企系住房租賃企業(yè)管理房源規(guī)模占比超過6成，其次是創(chuàng)業(yè)系，占比16%。 對比2023年第一季度，頭部企業(yè)酒店系管理規(guī)模漲幅明顯，百瑞紀(jì)集團位居管理規(guī)模TOP4 ，二季度繼續(xù)深耕廣州、上海、深圳等一線城市，拓展業(yè)務(wù)布局； 國企系中僅珠江租賃進入管理規(guī)模TOP10榜單 ，品牌繼續(xù)發(fā)揮廣州重點打造國有住房租賃平臺功能優(yōu)勢，多維度打造“公租房+保障性租賃住房+共有產(chǎn)權(quán)住房”住房體系，助力廣州從住有所居向住有宜居邁進。

根據(jù)邁點研究院的調(diào)研統(tǒng)計，相比于集中式住房租賃市場的蓬勃發(fā)展，分散式住房租賃市場擴張較為保守，整體變化不大，建方長租環(huán)比增速表現(xiàn)亮眼，二季度在廣州、佛山、中山等珠三角城市新增1816間，環(huán)比上升50.22%，開業(yè)規(guī)模排名不斷上升；同時部分品牌受房企市場影響，關(guān)掉部分門店，管理房源開始收縮，排名較上一季度排名有所延后。2023年上半年，牛油果公寓的分散式房源累計管理房源規(guī)模達到11.16萬間，仍以絕對優(yōu)勢蟬聯(lián)TOP1，建方長租房源量增加，分散式房源管理規(guī)模超過5400套；其次是德信隨寓累計管理房源規(guī)模超3600間。地方國企積極承擔(dān)社會責(zé)任，蘇享家長租公寓首次納入監(jiān)測，與區(qū)域加強租賃住房方面的合作，通過優(yōu)勢互補，實現(xiàn)租賃住房資源整合，為推動住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展添磚加瓦。

總結(jié)

2023年上半年住房租賃市場政策不斷完善，租賃政策頻發(fā)，中央持續(xù)出臺支持政策推進保障性租賃住房和長租房市場建設(shè)，各地圍繞保租房建設(shè)和運營管理發(fā)布實施細則，因城施策、多措并舉，推動保租房加速籌多渠道保障租購并舉的住房制度，金融財稅，行業(yè)監(jiān)管等政策充分釋放，市場化項目步伐提速，租賃機品牌開業(yè)項目數(shù)量繼續(xù)保持增加的趨勢，市場蓬勃發(fā)展。

“畢業(yè)季”熱潮仍在，教育部數(shù)據(jù)預(yù)計2023屆全國普通高校畢業(yè)生規(guī)模達1158萬人，同比增加82萬人，畢業(yè)生總?cè)藬?shù)再創(chuàng)新高，租賃需求仍在，在國家大力倡導(dǎo)租賃住房的政策紅利下，各地繼續(xù)加大公積金或銀行對于新市民、青年人租房消費的支持力度，預(yù)計市場將穩(wěn)步向好。政策端來看，金融支持力度不斷加碼，金融創(chuàng)新進程加速，住房租賃行業(yè)從機構(gòu)化、規(guī)?；呦蚪鹑诨谡叩囊龑?dǎo)下，住房租賃新項目、新品牌將陸續(xù)推出，下半年各市場主體將繼續(xù)推出保障性租賃住房、市場化租賃住房項目，繼續(xù)推高住房租賃市場的機構(gòu)化率。

7月21日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》。積極穩(wěn)妥推進超大特大城市城中村改造，在4月28號的政治局會議就已經(jīng)明確提出，此次國務(wù)院常務(wù)會議審議通過指導(dǎo)意見，是對政治局會議精神的貫徹落實。《意見》重點提及，在超大特大城市，要加大對城中村改造政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與。一方面城中村改造是實現(xiàn)低效存量資產(chǎn)盤活，加大保障性租賃住房供給的有效方式，與此前強調(diào)的加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度相呼應(yīng)；此外《意見》指出積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，從政策端鼓勵專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)參與城中村房源整租運營，提高城中村改造的效率和質(zhì)量。此前從上半年開業(yè)規(guī)模企業(yè)布局城市也可看出目前頭部企業(yè)加大在一線、新一線城市的深耕力度，開展超大特大城市城中村改造后，保障性租賃住房供給快速增加，住房租賃市場規(guī)模擴大，品牌方在此類城市擁有更多的深耕空間，有利于提高專業(yè)化長租機構(gòu)占比，形成更加成熟的住房租賃市場體系，推動住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展。