文/轉(zhuǎn)自中國國際天然氣高峰論壇信息

中國國際天然氣高峰論壇中國國際天然氣高峰論壇中國國際天然氣高峰論壇

1、土地所有權(quán)分幾類？

2、土地取得方式分幾類？

3、土地出讓方式有哪些？

（1）招標(biāo)出讓：

招標(biāo)土地及其條件公布后，由應(yīng)招者在規(guī)定日期前把標(biāo)書和出價(jià)以書面形式報(bào)給政府，政府考慮用地者所出的價(jià)格，所提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，企業(yè)信譽(yù)和資金力量等綜合因素，最后決定取舍。

這種出讓方式雖然引進(jìn)競爭機(jī)制，但出價(jià)最高者不一定得標(biāo)。政府決標(biāo)時(shí)既要考慮投標(biāo)的標(biāo)價(jià)，又要對(duì)投標(biāo)規(guī)劃的設(shè)計(jì)方案及其業(yè)績進(jìn)行全面綜合評(píng)價(jià)，然后擇優(yōu)而定。這種出讓方式適合于重大的工程建設(shè)和城市規(guī)劃中的重大發(fā)展項(xiàng)目以及大面積土地出讓方式。

（2）協(xié)議出讓：

是土地使用權(quán)的出讓者與受讓者就某塊地皮的使用條件和批租價(jià)格，進(jìn)行一對(duì)一談制，達(dá)成協(xié)議，簽訂出讓合同的一種出讓方式。

這種出讓方式的優(yōu)點(diǎn)是靈活度大，政府對(duì)地價(jià)等較為容易控制，其缺點(diǎn)是，缺乏公開性，透明度很低，不利于平等競爭，受具體承辦者主觀意志影響較大。這種出讓方式比較適合于某些市政工程、文化教育、公益福利事業(yè)、重點(diǎn)扶持和優(yōu)先發(fā)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)以及短線項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓。

（3）拍賣出讓：

它是指特定時(shí)間、特定地點(diǎn)和公開場合，由主管部門公布某塊土地的使用條件和底價(jià)，各競爭者通過報(bào)價(jià)競爭，按照“價(jià)格高者得”的原則，確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。

采取這種方式出讓土地使用權(quán)，有利于受讓人之間的公平競爭，可以排除人為因素的不利影響，還可以使出讓方獲得最高地價(jià)。它比較適合于房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)和金融業(yè)等盈利性、競爭性強(qiáng)的行業(yè)。公開拍賣的時(shí)機(jī)選擇很重要，旺市的時(shí)候會(huì)造成一種激烈的競爭環(huán)境，買家被迫一在瞬間作出決定，出價(jià)的動(dòng)機(jī)往往是出于壓倒對(duì)手的考慮，或者不想讓對(duì)手太容易得手而有意識(shí)地把地價(jià)抬高，這顯然是有利于賣方的。

（4）掛牌出讓：

掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規(guī)定日期前提出竟買申請(qǐng)，按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競買申請(qǐng)書。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應(yīng)該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則、增價(jià)幅度等內(nèi)容，在土地交易市場掛牌公布，符合條件的競買人應(yīng)定按照文件的要求填寫竟買報(bào)價(jià)單，在掛牌期限內(nèi)竟買人可多次報(bào)價(jià)。如果在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)竟買人在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競買人，且報(bào)價(jià)不低于掛牌底價(jià)，并符合其他交易條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競買人報(bào)價(jià)的，報(bào)價(jià)最高者為競得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人。但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外，在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個(gè)工作日。

4、土地用途分幾類？

5、土地使用權(quán)出讓年限是多少？

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的出讓年限如下：

（1）居住用地70年；

（2）工業(yè)用地50年；

（3）教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；

（4）商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)用地40年；

（5）綜合或其他用地50年。

6、目前建設(shè)加氣站取得土地的幾種方式：

（1）出讓取得：

出讓取得也就是必須要經(jīng)過招拍掛程序取得土地。這個(gè)就是按法律規(guī)定的程序進(jìn)行即可，在簽訂土地出讓合同中明確取得土地使用權(quán)證的時(shí)間即可。

（2）租賃土地：

（1）出租方與承租方明確租賃的時(shí)間與租金并且簽訂合同，雙方的權(quán)利義務(wù)比較明確，但存在弊端是，通常租賃時(shí)間較長，這中間可能要考慮到租金的變化，可能要簽訂遞增的租金方式來避免方可，并且要約定較高的違約金，如果比如十年后出租方不同意租給我們的話，我們可以要求較高的違約金來制止對(duì)方可能出現(xiàn)違約的情況。

（2）關(guān)于土地使用權(quán)出租期限

（3）土地使用權(quán)租賃登記

（4）集體土地使用權(quán)的出租

（5）劃撥土地使用權(quán)的出租

關(guān)于土地使用權(quán)出租期限：

土地使用權(quán)出租期限最高為多少呢？可否適用《合同法》關(guān)于租賃合同期限的有關(guān)規(guī)定呢？

我國合同法規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過部分無效。但對(duì)于這個(gè)問題目前法律界還存在一定的分歧。所以我們建議項(xiàng)目公司應(yīng)該這樣劃分，如果我們直接從政府那里租賃土地，也就是法律上所說的一級(jí)市場租賃可按工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)用地40年；綜合或其他用地50年。這樣來簽訂合同，但這里的合同一方必須是政府或土地管理部門。

除此之外與任何組織簽訂的土地租賃合同的期限都不得超過20年。

土地使用權(quán)租賃登記：

《土地登記規(guī)則》第三十條規(guī)定：“ 有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后十五日內(nèi)，持租賃合同及有關(guān)文件申請(qǐng)土地使用權(quán)出租登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在出租土地的土地登記卡上進(jìn)行登記，并向承租人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。”可見該項(xiàng)登記為他項(xiàng)權(quán)利登記。

集體土地使用權(quán)的出租：

宅基地使用權(quán)的出租。關(guān)于此，目前只有《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”從該規(guī)定可以看出法律是允許農(nóng)民出租住宅的，但是否允許出租宅基地使用權(quán)呢？從實(shí)務(wù)上看，因農(nóng)民建住宅完全可以申請(qǐng)到免費(fèi)的宅基地，從而很少存在承租別人宅基地使用權(quán)的必要性和可能性；從法理上看，既然法無禁止，應(yīng)理解為是允許出租宅基地使用權(quán)的，而且允許出租不會(huì)導(dǎo)致宅基地使用權(quán)主體的變更，從而并不違反“一戶一宅”的法律規(guī)定。

劃撥土地使用權(quán)的出租：

1992年國家土地管理局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第五條規(guī)定：“未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。”劃撥土地使用權(quán)必須經(jīng)土管部門批準(zhǔn)且辦理出讓手續(xù)后才能出租 。

（3）合作建站協(xié)議：

這種方式是我方與土地使用權(quán)人簽訂合作建站協(xié)議,約定,我們雙方合作建設(shè)加氣站,對(duì)方以土地作為合作方式,不參與管理,只參考分紅,分紅的數(shù)量是以所賣氣量為基數(shù),進(jìn)行提成。

這種方式也是目前產(chǎn)生糾紛最多的一種,雙方總是因所賣氣量不統(tǒng)一而產(chǎn)生糾紛。好處是在加氣站建立初期特別是手續(xù)不全不能正式運(yùn)營時(shí)對(duì)我方還是比較有利的。目前我們建議如果無法出讓取得土地的情況下,建議租賃方式可能糾紛會(huì)少一些。